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【为什么在澳洲买房】帮你算利润(讲的太精彩了!)
发布时间:2014年2月6日 浏览次数:1569次

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澳洲房产将会很火

 澳大利亚统计局本周三公布,经季节因素调整后,澳大利亚去年11月住宅建筑许可总数较10月份上升至13724套。与之相比,10月向上修正后数据为12962套。此前经济学家预计11月住宅建筑许可总数较10月份上升3.0%。澳大利亚统计局数据显示,经季节性因素调整后,11月份私营部门住宅建筑许可总数较上月下降1.9%至9386套,但较上年同期上升32.8%。经季节因素调整后,11月份建筑许可总金额较10月份上升24.6%。经济学家表示,好于预期的住宅建筑许可数据表明,2010年澳大利亚房地产市场将会很“红火”。但是如果澳大利亚央行在2月份出台连续第四次加息政策,那么房地产行业将面临下行压力。CommSec首席经济学家詹姆斯表示,11月营建许可数据 “非常令人鼓舞”。他表示,住房供应短缺和人口增长都将会刺激澳大利亚房地产市场的增长。

一、以房养学 澳洲房产的增值之道

澳大利亚房产经过了约180年的发展历史,相关法律和市场管理制度非常完善,并被评为世界第一类“高透明度”房地产市场。官方统计数据表明,在过去近50年,澳大利亚房产平均每年升值10%,房价平均每七年翻一倍,卓越地段优质物业升值甚至高达15%-20%。

  去年3月15日,专业的房地产数据分析机构Residex推出了一组预测数据,关于澳洲所有首府城市未来8年的房地产表现走势。从Residex的预测数据来看,悉尼未来8年将以6.48%的年涨幅位列所有首府城市之首。如今悉尼房屋的中位价是$657,000,按照6.48%的涨幅,经过8年以后,悉尼将是所有澳洲首府城市第一个也是唯一一个中位价超过100万的城市。

  相信许多的读者看到这里又开始了质疑,怎么可能呢?均价超过100万的房地产对今天的我们来说看上去似乎有点不可思议,然而这就是一个基于市场数据分析而得出的结论。

  澳大利亚的生活环境及优质教育也同样具有吸引力。从2006年至2011年,在澳洲的华人数量增加了54%。花旗集团的计算机模型数据显示,中国移民人数水平变化应该会引起三年后澳洲房价涨跌响应。澳洲高等教育的主导者也是中国人。最新的高等教育签证中,获得签证的中国留学生比例从33%上涨到36%,占全澳海外学生数量比例的22%。

  这些“华二代”群体对“以房养学”早已不陌生,留学生购房自住不仅能拥有舒适的居住和求学环境,出租多余的房间还可收取租金以补贴日常开支,更重要的是毕业后房价升值部分贴现基本可赚回留学费用开支。更多的留学生家长也会选择通过升值贴现循环投资的方案长期持有。


 “以房养学有以下三大优点:

其一、给孩子提供一个舒适的居住环境,既可以节省留学期间房租费用又可以又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境;

其二、购买澳洲房产既可获取稳定的租金收益补贴孩子的日常生活开支,又可享受通过澳洲房产的增值获得稳定的投资回报;

其三、基于澳洲房产中长期稳定的增长趋势,若毕业后回国发展,可通过出售或中长期持有升值贴现获得可观的投资收益;

很多留学生初次到海外都选择寄宿家庭,由房东提供所有家具、生活用具及三餐。但这种房屋租赁方式只适合年龄较小的留学生,而且费用比较高。

由于目前澳洲的的房屋空置率低,很多不想在寄宿家庭居住的留学生要在学校附近租到合适的住房很难。


所以更多有条件的家庭则将目光瞄准了在澳洲买房以房养学从投资的角度看,如果一个留学生在悉尼以合租方式租一间房,分摊房租一周平均租金是150澳元,4年下来光租金就是3万多澳元。如果采取“以房养学”的方式,以家长为孩子购买一套两房价值50万元澳元的公寓为例,一间用于自住,另一间出租。家长的成本是首付40%,即20万澳元,选择只还贷款利息每周为288.46澳元,4年总共接近6万澳元,也就是说,其4年成本是26万澳元;而这4年期间,按其出租一间公寓房,每间租金260澳元一周计算,其房租收入大概为5.4万澳元左右。再以这4年平均10%的房价增值计算,家长可以从房屋增值中获利近20万。也就是说,这4年时间租金加房屋增值其可得到75万澳元,减去30万贷款,其可获利19万澳元。


经济条件较好的家庭可以选择购买一套房子给孩子自住,既可避免孩子因租房影响到正常生活和学习,又能给孩子一个家的感觉,同时也节约了父母看望孩子时所花费的高昂的酒店住宿费用,更重要的是可以将购买房产和留学相结合,利用澳洲房产租金和房价的稳健升值,投资一套房产实现“一举多得”


随着近年中国人的收入大幅提高,有能力在国外置业的人也越来越多,特别是那些有子女在国外留学的家长开始考虑在当地买个房子,供子女留学期间居住,这样既能为子女提供一个稳定舒适的居住环境,让子女们能安心读书,同时也能省下一笔租金,如果能碰上当地楼市景气的年头,还能从房价升值上赚上一笔。事实上,近几年就有不少来自国内的投资者,凭着自已的投资意识和眼光,在海外楼市上投资获利


澳洲人口增长速度创下40年以来的新高,这意味着将有越来越多的人需要房屋居住,这也是为什么各大城市的房屋空置率如此低的原因。澳洲全国房屋供应委员会调查发现,澳大利亚的房屋需求以每年15万套房屋的速度增长,而供给增长只有13.6万,这种供不应求的局面也将推动房价上涨。


在澳洲买房可以拥有永久的产权,并且可以将遗产留给子女继承,没有遗产税。根据以往的经验,澳洲的房价基本保持每年10%的增幅,通常7年左右会翻倍。在澳洲购买房产已经成为当今人们投资的一种流行。澳洲房产升值稳定、回报率高、并且产权终身所有,满足您投资,旅游、自住、留学等多种用途。



二、土豪: 中国买家占领悉尼楼市, 政府帮个忙! 买1套送5千!

在新州购买新建住房的海外买家可以获得5000澳元的补助,因为政府让“非公民”( non-citizens )也可以参与到新洲新房补贴计划(NSW New Home Grant Scheme)中来。


正在中国投资者被指是悉尼房价猛涨和首次购房者被挤出房产市场的罪魁祸首时,政府的这一政策无疑又再“烧”了一把火。


根据首次置业补贴计划(Fist Home Owner Grant Scheme),一对夫妇购房的话,两人中至少要有一个是澳洲公民,而且需要连续居住住满6个月才能享受补贴。


但是,根据2012年推行的New Home Grant Scheme(新房补贴计划),买家可以在自己原籍国购买多处房产,同时仍然可以申请在澳洲购房的补贴。他们不需要住在房子里面,他们所需要做的就是通过外国投资审查委员会的审查就可以购买了。


事实上,如果一个海外买家要购买20套期房(off-the-plan),他们就可以申请20次5000澳元的补贴。昨天,新州财长Mike Baird办公室也证实了这一消息。据悉,这个补助是给那些购买不超过650000澳币的房产或者要建房的空地不超过450000澳币的购买者的。


仅去年一年,政府就给16,474位新房主发放了82370000澳元的补助。相比之下,去年11月份,首次置业者购买现房的批准比例相较于两年前下降了 67.3%。根据外国投资审查委员会的数据显示,截至到2012年7月的一年时间里,流入新州房产市场的海外资本达59.5亿,这与两年前的17.4亿形成了鲜明对比。


LJ Hooker房贷的负责人Paul O'Regan称,来自中国和其他亚洲买家在期房的投资是”惊人“的。新州反对党领袖John Robertson则称,纳税人不应该“救济”那些海外投资者,而让这些首次置业的年轻人拼命挣扎买房。

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