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2014上半年上海土地市场迎来降温 成交量持续走低
发布时间:2014年7月7日 浏览次数:1229次

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(澳洲新华视窗讯)截止到6月底,一季度“房冷地热”的现象未能延续,受楼市低迷影响,部分房企因销售不佳导致资金链趋紧,致使二季度呈现出“房冷地冷”的现象。今年2季度,上海市供地量、成交量双比都出现大幅下滑,地价紧跟房价降温,土地市场同陷低迷。

    同策咨询研究部数据显示,2014年6月份,上海总供地189.47公顷,环比5月涨幅达212.19%,同比去年6月上涨61.17%,其中住宅用地占总供地面积的25.18%。土地成交33.44公顷,环比上月、同比去年6月分别下滑79.86%和84.05%,其中住宅用地成交16.93公顷,占到当月各类土地成交的50.63%。

    6月份全市各类用地成交楼面地价为4158元/平米,较5月份大幅下滑54.95%,其中,宅地(其中包括含住宅的综合性用地)成交楼板价为4584元/平米,环比下滑6成。从溢价率来看,二季度14幅商品住宅地块仅有6幅溢价成交,不到半数。其中,仅1幅地块溢价率超过100%。

    今年2季度,上海土地供地总量287.91公顷,环比上一季度下滑20.47%,同比去年二季度下滑48.66%。二季度上海成交各类地块34幅、92.36公顷,环比上一季度下滑81.26%,同比去年二季度下滑85.19%,整体呈下行趋势,其中,住宅用地成交59.44公顷,环比上季度、同比去年二季度分别下滑72.09%和67.57%。

    二季度土地公示量走低 宅地存亮点

    2014年二季度上海土地公示共63幅,合计287.91公顷,环比上一季度下滑20.47%,同比去年二季度下滑48.66%。从各地块供应结构上看,住宅用地公示22幅,106.65公顷,环比上一季度下滑45.69%,同比去年二季度小幅上扬1.08%;含住宅的综合性地块公示仅5幅,24.51公顷,环比上一季度上涨2.55%,同比去年二季度大幅下滑72.99%;商办地块公示15幅,32.35公顷,环比上一季度上涨5.62%,同比去年二季度下跌68.18%。

    从二季度的地块公示分布区域看,纯宅地主要分布于嘉定、崇明、松江、青浦和奉贤,含住宅性质的综合性地块主要分布于奉贤、浦东和嘉定,而商办地块则主要集中在宝山、普陀、崇明、奉贤以及浦东。

    值得关注的是黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块将于6月30日挂牌出让,建设用地面积为6885.20平米,规划建筑面积为9639.28平米,容积率为1.4,起始总价35500.00万元;据悉该宗地块是今年黄浦区推出的的首幅经营性用地,也是今年上海起始楼面价最贵的地块,坐落于卢湾世博滨江地段,为纯住宅用地,与世博会博物馆也只有一路之隔,交通便捷,地理位臵绝佳,其周边在售住宅项目均价已达61700元/平米,但该项目出让门槛较高,规定禁止预售并需配建30%保障性住房,且根据2013年的上海市政府规划对南外滩的建筑高度的规定,该项目最外层面临江建筑不得超过24米。

    6月份还有2幅含住宅性质的综合性地块公示,为青浦区赵巷镇27A-08A、30A-01A地块和嘉定区嘉定新城F04-2地块,分别出让2.74公顷和5.85公顷,推出楼面价均超6000元/平米。

    地价紧跟房价降温 6月全市地价持续走低

    同策咨询研究部数据显示,2014年2季度上海土地市场共计出让各类地块34幅,约92.36公顷,环比上1季度下滑81.26%,同比去年2季度下滑85.19%,整体呈下行趋势。 从2季度的地块成交分布区域看,纯宅地成交主要分布于松江和崇明,含住宅性质的综合性地块成交主要分布于浦东,而商办地块成交则主要集中在长宁和浦东。

    从具体地块性质看,2季度纯宅地成交有14幅,合计59.44公顷,环比上季度、同比去年2季度分别下滑72.09%和67.57%。,若剔除动迁配套用房,商品住宅用地则成交有6幅,环比上一季度下降13幅,同比去年同期增加1幅;含住宅性质的综合性地块成交有37幅,合计7.15公顷, 环比上1季度下滑88.15%,同比去年同期下降84.78%;商办地块成交有13幅,合计17.66公顷,环比上1季度下滑74.5%,同比去年同期下滑77.58%。

    受楼市下行影响,2季度土地成交低迷,纯住宅地成交集中在4月份,而6月份纯宅地成交仅有5幅,且均是动迁配套用房。开发商拿地趋于谨慎,开发商处于观望状态,探寻最佳拿地“换仓”时机,仅部分开发商选择在此时拿地。

    从2季度具体住宅交易项目看,信达地产股份有限公司于4月10号以13.13亿元的总价拿下了松江区中山街道新城主城C单元C19-01号地块,成交楼板价为14007.31元/平米,同时,这也是本季度溢价率最高的商品住宅项目,高达100.15%。而紧邻此地块,该公司开发的信达蓝爵项目目前已经在售,此地块若开发起来,将与其遥相呼应。

    除此之外,豫商集团有限公司在本季度拿了2幅纯宅地,为崇明县陈家镇CMSA0008单元04-02(实验生态社区11号)地块和崇明县陈家镇CMS15-0308单元F-1(滨江5号)地块。

    同策咨询研究部数据显示,从2季度来看,楼面地价整体呈下滑趋势,其中,6月份在5月份下滑12.98%的基础上,再次大幅下滑54.95个百分点,6月全市各类用地成交楼面地价为4158元/平米,为进入2014年以来的最低值。

    从宅地楼面地价来看,6月份宅地(其中包括含住宅的综合性用地)成交楼面地价为4584元/平米,环比下滑6成。商办地块6月成交楼面地价为5386元/平米,环比上涨9.56%,从具体成交地块来看,由于6月份成交的5幅纯宅地项目均为动迁安臵房,均已底价出售,从而大大拉低了本月的宅地的楼面地价。而成交的3幅商办地块,2幅都位于郊区,仅1幅在浦东,商办楼面地价也因此被大大拉低。整个土地市场楼面地价走势在6月都不太乐观。预计三季度政府也会适当加快推地步伐,降低起拍价格,并会有更好的地块推向市场,楼面地价将在好的地块带动下逐步提升。四季度随着市场基本面好转,开发企业拿地热情逐步提高,土地市场会逐步回暖,甚至个别优质地块的推出有可能还会使“地王”现象重现。

    纯宅地高溢价难现 二季度14幅宅地半数以上底价成交

    2014年6月份上海纯宅地平均溢价率为0%,5幅住宅用地均为动迁安臵房,全部底价成交。而从整个第2季度看,成交的14幅商品住宅用地中,8幅地块以底价成交,其余均溢价成交,溢价率超过100%的仅1幅,为松江区中山街道新城主城C单元C19-01号地块,溢价率100.2%,而该地块出现在4月,从而致使了当月平均溢价率有小幅提升。本季度余下溢价成交的地块溢价率在34.2%-72.1%不等。

    同策咨询研究部研究员彭丽娜认为,楼市低迷已对土地市场产生了实质性影响,整个第2季度无论是在供应量、成交量还是溢价率上都有大幅降落,有些地块甚至出现流拍现象,如奉贤区约9万平米地块因周边被套设施较为落后惨遭流拍。随着信贷持续收紧,房产市场难以真正的回温,开发商受资金面影响,拿地愈加谨慎和理性,“房冷地冷”现象也将继续延续。

    但她同时表示,今年3季度也是品牌房企探寻市场底部,拿地“换仓”的好时机。彭丽娜预计第三季度,在经历了上半年土地市场低迷期后,政府将加大推地力度,降低起拍价格,并向市场适度推出更好的地块,以刺激土地市场需求,此时,将带动土地市场溢价率或有小幅提升。

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